Блокчейн 2.0: Блокчейн в сфере недвижимости [Часть 4]
Блокчейн 2.0: умная недвижимость
В предыдущей статье этой серии были рассмотрены особенности блокчейна, которые позволят учреждениям трансформировать и связать с ним традиционные банковские и финансовые системы. В этой части мы рассмотрим Блокчейн в сфере недвижимости. Индустрия недвижимости созрела для революции. Это один из наиболее активно торгуемых и наиболее значимых классов активов, известных человечеству. Тем не менее, из-за нормативных препятствий и многочисленных возможностей мошенничества и обмана, он также является одним из самых сложных для участия. Возможности распределенного реестра блокчейна, использующего соответствующий алгоритм консенсуса, рекламируются как путь вперед для отрасли, которая традиционно считается консервативен в своем отношении к изменениям.
Недвижимость всегда была очень консервативной отраслью с точки зрения множества операций. В некоторой степени это тоже справедливо. Крупный экономический кризис, такой как финансовый кризис 2008 года или Великая депрессия начала половины 20-го века, сумел разрушить отрасль и ее участников. Однако, как и большинство продуктов, имеющих экономическую ценность, индустрия недвижимости устойчива, и эта устойчивость коренится в ее консервативном характере.
Мировой рынок недвижимости включает в себя класс активов стоимостью 228 триллионов долларов[1]. Дай или возьми. Другие инвестиционные активы, такие как акции, облигации и акции, вместе взятые, стоят всего 170 триллионов долларов. Очевидно, что любые транзакции, осуществляемые в такой отрасли, естественно, по большей части тщательно планируются и тщательно исполняются. По большей части потому, что недвижимость также печально известна многочисленными случаями мошенничества и последующими разрушительными потерями. В этой отрасли также сложно ориентироваться из-за очень консервативного характера ее деятельности. Это жестко регулируется сложными законами, создающими переплетенную паутину нюансов, которые обычному человеку слишком сложно понять полностью. Это делает вход и участие практически невозможным для большинства людей. Если вы когда-либо участвовали в такой сделке, вы знаете, насколько тяжелым и длинным был ее документальный след.
Эта суровая реальность теперь должна измениться, хотя трансформация будет медленной и постепенной. Сами причины, по которым отрасль все это время придерживалась своих проверенных временем корней, могут, наконец, уступить место своему современному аналогу. Основой индустрии недвижимости всегда были бумажные отчеты. Земельные документы, права собственности, соглашения, страхование аренды, доказательства, декларации и т. д. — это лишь верхушка айсберга. Если вы заметили здесь закономерность, это должно быть очевидно: технология распределенного реестра, то есть блокчейн, идеально соответствует здесь потребностям. Забудьте о бумажных записях: обычные системы баз данных также являются местом серьезных сбоев. Они могут быть изменены несколькими участниками, не защищены от несанкционированного доступа или взлома, имеют сложный набор постоянно меняющихся нормативных параметров, что делает аудит и проверку данных кошмаром. Блокчейн прекрасно решает все эти и многие другие проблемы.
Начнем с тривиального, хотя и важного примера, показывающего, насколько плохи нынешние методы управления документацией в секторе недвижимости, и рассмотрим бизнес Титульного страхования[2], [3]. Страхование титула используется для защиты от возможности того, что права собственности на землю и записи о праве собственности будут недопустимыми и, следовательно, не имеющими исковой силы. Такой страховой продукт также называется покрытием возмещения. Во многих случаях по закону требуется, чтобы недвижимость имела титульное страхование, особенно когда речь идет о собственности, которая за последние годы несколько раз переходила из рук в руки. Ипотечные фирмы могут настаивать на том же, когда поддерживают сделки с недвижимостью. Тот факт, что продукт такого типа существует с 1850-х годов и что только в США его бизнес приносит не менее 1,5 триллиона долларов в год, является подтверждением сделанного в начале заявления. В этой ситуации необходима революция в том, как хранятся эти записи, и блокчейн обеспечивает устойчивое решение. По данным Американской ассоциации прав собственности на землю, мошенничество с правами собственности в среднем составляет около 100 тысяч долларов за дело, и 25% всех прав собственности, участвующих в транзакциях, имеют проблемы с документами[4]. Блокчейн позволяет создать неизменяемую постоянную базу данных, которая будет отслеживать саму собственность, записывая каждую транзакцию или инвестицию, вложенную в нее. Такая система реестров облегчит жизнь всем, кто работает в сфере недвижимости, включая тех, кто покупал жилье единожды, и сделает финансовые продукты, такие как титульное страхование, практически неактуальными. Преобразование физического актива, такого как недвижимость, в такой цифровой актив является нетрадиционным и на данный момент существует только теоретически. Однако рано или поздно такие перемены неизбежны[5].
Среди областей, в которых блокчейн будет иметь наибольшее влияние на недвижимость, как указано выше, — поддержание прозрачной и безопасной системы управления правами собственности на недвижимость. Запись об объекте недвижимости на основе блокчейна может содержать информацию об объекте недвижимости, его местонахождении, истории владения и любые связанные с ним общедоступные записи[6]. Это позволит быстро заключать сделки с недвижимостью и устраняет необходимость в мониторинге и надзоре со стороны третьих лиц. Такие задачи, как оценка недвижимости и расчет налогов, становятся вопросом осязаемых объективных параметров, а не субъективных измерений и предположений, благодаря надежным историческим данным, которые поддаются публичной проверке. UBITQUITY — одна из таких платформ, которая предлагает корпоративным клиентам индивидуальные решения на основе блокчейна. Платформа позволяет клиентам отслеживать всю информацию о недвижимости, записи платежей, записи об ипотеке и даже позволяет запускать смарт-контракты, которые автоматически позаботятся о налогообложении и аренде[7].
Это подводит нас ко второй по величине возможности и варианту использования блокчейнов в сфере недвижимости. Поскольку сектор строго регулируется многочисленными третьими сторонами, помимо контрагентов, участвующих в торговле, комплексная проверка и финансовая оценка могут занять значительное время. Эти процессы преимущественно выполняются с использованием офлайн-каналов, и документы должны идти несколько дней, прежде чем будет опубликован окончательный отчет об оценке. Это особенно актуально для сделок с корпоративной недвижимостью и составляет большую часть общего количества оплачиваемых часов, взимаемых консультантами. В случае, если сделка обеспечена ипотекой, дублирование этих процессов неизбежно. В сочетании с цифровыми идентификаторами людей и учреждений, участвующих в собственности, можно полностью избежать текущей неэффективности, и транзакции могут осуществляться за считанные секунды. Арендаторы, инвесторы, вовлеченные учреждения, консультанты и т. д. могут индивидуально проверить данные и прийти к критическому консенсусу, тем самым подтверждая бессрочность записей о собственности[8]. Это повышает точность поверочного многообразия. Гигант недвижимости RE/MAX недавно объявил о партнерстве с поставщиком услуг XYO Network Partners для создания национальной базы данных по объектам недвижимости в Мексике. Они надеются однажды создать один из крупнейших (на данный момент) децентрализованных реестров прав на недвижимость в мире[9].
Однако еще одно существенное и, возможно, очень демократическое изменение, которое может осуществить блокчейн, касается инвестиций в недвижимость. В отличие от других классов инвестиционных активов, в которых потенциально могут принять участие даже мелкие домашние инвесторы, для участия в недвижимости часто требуются крупные взносы. Такие компании, как ATLANT и BitOfProperty, токенизируют балансовую стоимость имущества и конвертируют ее в эквиваленты криптовалюты. Эти токены затем выставляются на продажу на своих биржах аналогично тому, как торгуются акции. Любой денежный поток, который впоследствии генерирует недвижимость, зачисляется или списывается владельцам токенов в зависимости от их «доли» в собственности[4].
Однако, даже несмотря на все вышесказанное, технология Blockchain все еще находится на очень ранних стадиях внедрения в секторе недвижимости, и действующие правила для нее также не определены точно [8]. Такие концепции, как распределенные приложения, распределенные анонимные организации, смарт-контракты и т. д., неслыханны в юридической сфере во многих странах. Полный пересмотр существующих правил и руководств после того, как все заинтересованные стороны будут хорошо осведомлены о тонкостях блокчейна, станет наиболее прагматичным путем вперед. Опять же, это будут медленные и постепенные изменения, однако они, тем не менее, столь необходимые. В следующей статье серии мы рассмотрим, как смарт-контракты, например, реализованные такими компаниями, как UBITQUITY и XYO, создаются и выполняются в блокчейне.
Ссылки:
- [1] HSBC, «Global Real Estate», вып. Апрель 2008 г.
- [2] Что такое титульное страхование и почему оно важно?
- [3] Д. Б. Берк, Закон о титульном страховании. Аспен, Закон и Бизнес, 2000.
- [4] Как технология блокчейн может разрушить сферу недвижимости – исследование CB Insights
- [5] М. Свон, О’Рейли – Блокчейн. План новой экономики – 2015.
- [6] Блокчейн в коммерческой недвижимости (CRE) | «Делойт», США
- [7] UBITQUITY — готовая к использованию блокчейн-платформа для ведения учета недвижимости | По одному блоку
- [8] Deloite, «Блокчейн в коммерческой недвижимости. Будущее уже здесь! Оглавление.
- [9] «Сеть XYO сотрудничает с RE/MAX México, чтобы вывести транзакции блокчейна на национальный рынок недвижимости | Business Wire», «Деловая телеграмма»